房地产开发行业是需要大量资金流转的一个行业，对一级房地产开发来说，调动资金比较有弹性；而中小型开发商，过去能从国内银行取得项目贷款，在财务上协助项目发展，现在银行贷款的门槛提高了，他们就要透过其它途径募集开发资金。境外融资就是一个热门的出路。

    据估计，2005年将会有超过100家国内企业到香港股票市场上市，其中包括房地产开发商，由于上市工作一般都需要半年以上的时间才能完成，因此，很多企业在去年就已经开始筹备到香港的资本市场募集资金。

    境外融资有几个比较常见的方法，如在股票市场发行新股上市(IPO)、与境外企业进行合并收购(M(A)、成立房地产信托基金(REITs)等等，其实就是在资本市场找投资者。这几种融资方式跟项目贷款最大的不同，就是项目贷款只是把项目抵押给银行，企业只要按时还清贷款，还是房地产的所有权人，银行也并不是要取得房地产的业权，只是要从贷款中赚取利息，项目的升值与否跟银行可以说没有直接关系；而以上提到的几种融资途径，很大程度上是要把项目的部分权益变卖，

    投资者变成企业的股东，间接成为项目的所有权人，投资者也就期望项目的资本增值，为他们带来经济回报。

    从香港股票市场现在的情况看，中小型房地产开发商以新上市形式募集资金比较困难，因为投资者一般会要求上市企业有比较长期的发展计划，而且项目最好不要集中在某些种类及地点，以分散投资风险，中小型开发商一般只有一二个开发项目，而且多集中在一个城市，所以很难符合这个长期发展的条件。至于房地产信托基金，需要更高层次的风险分散机制，以已竣工及有稳定租金回报的物业组合为主，且较倚重品牌效应，中小型开发商更难在这一环节取得好成绩。

陈雪根