新任住建部党组书记的到来，给正处低迷的房地产市场注入了充分的想象力。
4日，住建部官网公布，中央决定陈政高任住建部党组书记。相关资料显示，陈政高此前担任辽宁省省长，其主政期间当地的棚户区改造工作一直走在全国前列。市场猜测，其赴任住建部，或意味着棚改将占有越来越重要的地位。
“棚户区改造的确有发掘空间。”5日晚，曾在地方城投平台工作过多年、如今又转战一家房地产公司的赵欣对经济导报记者表示，棚改不仅可以改善居民居住环境，还可以有效拉动地方投资，“在不占用新增用地指标的情况下，带动地方经济增长。”
不过，赵欣也表示，棚户区改造也会让承接项目的开发商投入大量的时间、资金，这一投入远高于开发一个新地块的成本，“从企业角度考虑，政府能否进一步降低棚改的门槛，通过优惠政策激发企业参与的积极性，是推进该项工作的一大关键。
改造成本考验企业资金链
“棚改之难，在于前期投入之大。”赵欣坦言，自己曾遇到过多起因为开发商担心拆迁成本大，不得不放弃开发的事件。
导报记者采访了解到，仅对棚户区改造过程中的拆迁环节，开发商就要支出拆迁补偿费、管理费、评估费等多项费用，另外整个棚户区前期改造费用还包括前期规划费、地质勘查费等多项支出。
“以前这部分工作多为地方设立的旧城改造平台公司运作，拆迁完成后，再将土地进行挂牌转让。但随着棚改规模的扩大，地方政府平台很难再有财力施展，直接引入开发商或双方协商合作开发成为主流。”赵欣表示，显然这对资金实力不济的开发商来说，成为一道难以越过的门槛。
实际上，赵欣在城投公司任职时，曾亲身感受过棚改项目运作成本之巨。比如2010年时其经手的一个项目，总用地达到470多亩，住户3000多户，加上不少非住宅建筑，拆迁规模较大，最后整个拆迁安置费用算下来高达9亿元，加上4亿元的土地收购成本，总投资需13亿元。
“当时项目算下来平均成本是每平方米近4000元，而项目所在地的售价刚刚达到5500元/平方米左右，开发商接手后最终能赚2亿元，收益率刚到15%，年化收益率甚至不及现在的理财产品。”赵欣表示，项目需要巨额投资，却难以获得当时房地产市场的 “暴利”，若真交给开发商全部运作，恐无应者。
同时，多名房地产业内人士对导报记者表示，除了棚户区改造要投入不菲费用外，整个过程还要经历编制、摸底、拆迁、土地熟化等多个环节，加上后期的建设和回迁安置，所耗费的时间少则2到3年，多则4到5年，时间成本巨大，进而对企业资金链也提出更高的要求。
导报记者采访中注意到，目前参与济南棚户区改造项目的开发商，多具国企背景或者是世茂、绿地、万达等房地产大鳄，少见中小开发商参与其中。
上述人士更是表示，随着各地棚改进程的推进，开发难度小的项目多已名花有主，剩下的多为建筑密集、拆迁量大、更新建造成本高的地块，对资金实力的要求和项目收益的考量越来越大，企业参与难度不断提高。
“比如市中区就有一块比较热门的棚改区，当时区政府牵头联系了王府井(600859)房地产等公司，结果调查评估后算下来成本太高，最后不了了之。”一房地产人士对导报记者说。
政策机遇隐现
当然，困难并不是绝对的，特别是在房地产市场不景气、各地棚改工作却是热火朝天的背景下，开发商还是敏感地看到了些许机遇。
“今后会给棚改市场更大的运作空间，比如资金支持和出台配套政策。”赵欣如此猜测陈政高履新后可能带来的变化。
“辽宁棚改经验一大特点就是着力拓宽资金渠道。”北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对导报记者表示，辽宁“政府+市场+社会”的融资架构，给棚改市场引来了资本活水，有利于项目推进。“另外，政府通过规划主导，带动周边地块、物业升值，也改善了棚改项目"微利"的缺点，提高了企业参与的积极性。”
“现在多数地方都在学习辽宁的多渠道融资模式，效果有所体现；但是在统一规划方面，还有所欠缺。”赵欣表示，由于缺乏布局，部分棚改项目存在建成后升值幅度不高的问题，这一点有待地方政府关注。
也有济南房地产人士对导报记者表示，目前政府在吸引开发商参与棚改项目中也不乏“亮点”政策，“比如与某个棚户区项目绑定一个新地块，开发商在接手该棚改项目后，可以享受一定优惠政策开发绑定的新地块，这样整个利润也就比较可观。”
“棚改用的都是棚户区自己的土地，只不过是提高了利用率，不会冲击到土地财政，地方政府的积极性还是很高的。只要中央政策支持，地方推动棚改的能力会有较大幅度的提高，开发商也能从中获得不菲的收益。”张文清表示。
赵欣表示，今年的政府工作报告提出，要增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，一扬一抑下，棚改市场前景广阔。
导报记者也注意到，目前多家房地产上市公司纷纷布局棚改项目，欲享用政策红利。其中金隅股份(601992)因保障性住房占据公司业务的半壁江山，避免了近期房地产市场下滑带来的影响，并实现超预期增长。 |
