根据我市房地产开发企业及广大群众，在办理房产权属登记业务中咨询较多有关征收税务的问题。本刊采访了国家注册税务师、沈阳市地税局直属分局综合业务科马淑睛科长。她结合沈阳市地税局实施“一体化”税收政策，回答了本刊的提出问题，供大家学习参考。

一、在办房产交易权属登记中购房人如何征收营业税及附加?

营业税及附加税率为5．6％，征收时有以下几个方面的规定：

(一)个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

(二)个人将非住宅对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税及附加。

(三)自2009年1月1日起个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：

一是离婚财产分割；二是无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；三是无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；四是房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

(四)个人拥有具有产权的房改房首次上市转让时，可视同普通住房，免征营业税；动迁后回迁住房首次上市转让的，凡符合本地区享受税收优惠政策的普通住房标准的，免征营业税。

二、在办房产交易权属登记中，个人如何征收所得税?

个人所得税(税率20％、征收率住房1％、非住房2％)，其具体条件如下：

(一)个人出售房屋征收的个人所得税。

纳税人能够完整、准确地提供转让房屋收入、成本和费用凭据的，采取查实征收方式。应纳税所得额为转让房屋收入额减除房屋原值、转让房屋过程中缴纳的税金和合理费用后的余额。

计税公式为：应纳税额＝应纳税所得额(交易价格－原值、转让房屋过程中缴纳的税金和合理费用)×20％

转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，采取核定征收方式计征个人所得税。

计税公式为：应纳税额＝转让房屋收入额×征收率

(二)对个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用住房取得的所得，免征个人所得税。

“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

(三)夫妻离婚分割财产分得的房屋，凭离婚证书、离婚协议书或法院判决书及其他有关资料，在办理房屋更名过户时，不征收个人所得税。

(四)以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

三、在办房产交易权属登记中，如何征收契税?

契税征收的标准及条件如下：

(一)税率：辽宁省契税税率为4％；个人购买普通住宅税率暂减按3％征收；

个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。

(二)货币安置：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

(三)房改房：城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。超过国家标准面积的部分，仍应按规定缴纳契税。

(四)法定继承：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税。

(五)夫妻离婚、更名：根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

(六)房屋交换：房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。交换价格相等的，免征契税。

四、在办房产交易权属登记中，如何征收印花税?

印花税(税率0．05％)，其征收条件如下：

凡房产转让行为，合同双方均对成交价格应按产权转移书据税目缴纳印花税，税率为万分之五。自2008年11月1日起对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

五、在办房产交易权属登记中，如何征收土地增值税?

六、在办房产交易权属登记中，如何确定购房时间?

购房时间的确定如下：

(一)个人转让住房的购房时间，可按房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间孰先原则确定。

(二)根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

(三)对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房对外销售，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

附加提示：沈阳市享受税收优惠政策的普通住房的具体标准有三条：(1)住宅小区建筑容积率在1．0以上；(2)单套建筑面积在144平方米以下；(3)现行普通住房价格标准为沈河区、和平区、皇姑区、大东区、铁西新区(包括经济技术开发区)、东陵区(浑南新区)单价在9470元以下，于洪区、苏家屯区、沈北新区和棋盘山国际风景旅游开发区单价在7810元以下。

全市各级别区域内的精装修商品住房，在各区域普通住房价格标准基础上，每平方米向上浮动1000元。