楼市观察

　　“银十”成色胜过“金九”，10月全国重点城市商品住宅成交面积环比小幅上涨，整体市场表现好于9月。政策利好、需求释放，大型房企抓紧窗口跑量，业绩亦可圈可点。

　　一线城市火热 二、三线分化

　　克而瑞房地产信息集团提供的数据显示，10月重点城市商品住宅成交环比小幅上升，同比也好于去年同期。一线城市表现依旧最为强劲，深圳、北京本月商品住宅成交量环比升幅超过20%，上海环比虽小幅下降，但绝对量超过130万平方米，需求强劲。

　　二、三线城市分化明显，成交量环比增减者各半，同比则增者多减者少。其中，武汉、重庆、天津、南京等城市表现抢眼，成交量都在120万平方米以上，尤其是武汉，本月成交量近250万平方米，为自2007年以来单月新高，市场火爆异常；反观昆明、长春、大连等城市，环比继续下降，成交量仍旧低位徘徊。

　　对“银十”的市场企稳，克而瑞首席分析师朱一鸣认为，这主要由于三方面因素：一是，9月底“商贷首付25%”、推进公积金异地贷款等系列政策的出台，虽在地方具体落实上有一定迟滞，但对市场信心提振起到积极作用；二是信贷政策面持续宽松，二套房首付四成的新政也进一步落实，刺激刚需及改善需求；三是9月的供应爆发、集中推盘，使得市场可选择房源较多。年底冲刺关键期，业绩承压房企营销力度将进一步加强，预计年底成交将延续上升态势。

　　由于商品住宅供应量大幅下滑成交稳中有升，10月超八成重点城市商品住宅供求比回落，近七成重点城市商品住宅存量环比小幅下降，重点城市库存状况继续改善。从消化周期来看，一线城市降幅最为明显，平均降幅超过30%；苏州、武汉、南京等市场火爆城市，消化周期已维持在6个月左右，如果未来供应不能快速跟上，那么供不应求状况或进一步加剧，房价将稳步上涨。

　　房企积极跑量占先机

　　在政策刺激、需求释放的情况下，大型房企中积极跑量者已占得先机，锁定全年业绩。11月2日，沪港通标的股恒大地产公布10月业绩，其上月实现合约销售额258亿元，同比增幅达185%、环比增幅也达129.9%，并在今年以来行业的单月销售额中拔得头筹；至此，恒大集团前十月累计销售总额1545.3亿元，已提前超额完成其年初制定的1500亿元的全年目标。

　　在销售面积方面，恒大的表现同样抢眼，10月其实现合约销售面积328.2万平方米，同比增长219%、环比增长131.4%；而前十月累计销售面积更达2006.9万平方米，成为目前国内唯一突破两千万平方米大关的房企。

　　克而瑞研究机构认为，10月环比成交扭转下半年以来的下滑态势，表现出回升之势，主要还是受政策推动，市场信心回升所致。时至年底，一方面商业贷款、公积金等住房金融政策的松绑在一定程度上减轻购房者资金压力，将刺激部分需求提前入市；另一方面，虽然今年市场整体好于去年，但对部分房企而言，业绩仍承压，预计房企将在年底继续发力，加大营销力度，冲刺业绩。因此，今年年底市场虽不会重演去年的大爆发，但明显回升仍是大概率事件。