12月18-21日召开的中央经济工作会议首次将房地产问题列为单独任务，将“化解房地产库存”作为重点要抓好的五大任务之一。不仅显现出当前房地产去库存的艰巨性，更为今后一段时期房地产政策走向定下基调。

中金公司分析师宁静鞭表示，会议首次引入“从供需两方面入手”的调控方案，在强调落实户籍改革、加快农民工市民化、扩大有效需求基础上，创新性提出建立购租并举的住房制度，鼓励开发商顺应市场规律，适当降价，促进产业兼并重组。这意味着供给端的地产调控开始加码，地产调控政策正在发生大方向级别的变化。

鼓励农民工购房

中央经济工作会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

根据统计局农民工调查报告数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。社科院财经战略研究院、社科院城市与竞争力研究中心日前发布的《中国住房发展报告(2015-2016)》测算，按照未来5年1亿人口城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房，按照人均33.3平方米测算，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年将达到23亿平方米。

中国指数研究院的一份报告指出，在当前库存高企、有效需求相对不足的情况下，鼓励农民工等新市民购房，有利于扩大市场需求面，更快促进房地产库存去化。此前已有部分城市将农民工纳入政策支持群体，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对农民工购房的支持力度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“农民收入水平低，虽然限制了住房需求释放，但应该定位为‘压抑’状态。政府通过各类政策鼓励农民进城购房，在提高居住水平的同时，也不会给农民带来新的负担。从这个角度看，鼓励农民消费需求释放，确实会起到积极的刺激作用。”

不过，也有业内人士表露出担忧。中原地产首席分析师张大伟表示，除了一线城市，其他大部分二线城市及三、四线城市，落户的最大难点是能够买得起房屋的已经基本都落户，而现在没有落户的，大部分是无力买房的。期待没有购买力的这部分人救楼市、去库存，可能只是比较美好的想象。

房企兼并重组或提速

中央经济工作会议还提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

2015年以来，中央及各级政府出台多项政策支持地产行业，但随着效用边际递减，政策重点转向发力企业端，刺激房地产企业提升经营层次顺理成章。从实际情况来看，依托房企主动降价带来的效果可能有限，但可以预期的是，如果部分三、四线城市房企能积极进行价格调整，完全可以吸引部分农民工群体的购房需求，不过这仍取决于房企的预期利润收益与现金流周转。中国指数研究院分析认为，给予降价房企一定的税费、信贷支持可能更易于调动其积极性和投资信心。

长期看，通过兼并重组提升行业集中度，能够以最小的成本盘活存量，更重要的是可以进一步鼓励企业做大做强，提升行业整体开发运营水平，实现房地产市场供需的高效匹配。中国指数研究院认为，在引导房地产企业兼并重组方面，政府仍有相当大的政策空间可以操作，特别是在上市房企间的资本运作上，可以考虑鼓励其先行先试。在资本市场上，最近已稍显热闹的房地产板块，接下来可能还会持续发酵升温。