随着社会主义市场经济的深入发展，物业管理市场化得以快速推进，物业管理行业竞争日益激烈，但一直存在着冰火两重天的景象：一方面，对新小区物业管理，特别是新开楼盘的前期物业管理，竞争可谓白热化；另一方面，对老小区物业管理却长期无人问津，实施管理困难重重，直接影响着老小区居民群众的生活。

老小区物业管理路在何方？

一、老小区物业管理的入市困境

新老小区的划分是一个相对的概念，本文将老小区定义为建立物业维修基金前建成的小区，这些小区建于我国计划经济后期和市场经济初期。就这些老小区而言，因先天不足和特殊困难，推行物业管理市场化一直步履维艰。

1.基础配套弱，运行成本高。基础设施方面，多数老小区的地下管网容量不足，道路窄小，绿化偏少；配套设施方面，大多老小区只有水电卫设施，缺少现代通信和智能设施，停车场地十分紧张。而且，原有的基础和配套设施，陈旧老化，年久失修，损坏程度相当严重。因此，在物业管理中，要确保这些设施设备的正常运转，所需投入的维修养护成本比较高，要远远超过新小区的投入。

2.居民收入低，物业收费难。老小区居民的住房主要通过公房分配、房改购房、拆迁安置、二手房交易等途径获得，也有少量的商品房，平均套型面积相对较小，小区环境相对较差。这些年来，一些经济条件较好的家庭纷纷换购了新建商品房，现仍居住在老小区的居民，不少家庭经济条件相对较差。面对每月需要支付的物业管理费，可能成为这些家庭的经济负担，付不起或不愿意支付物业管理费的住户比较多，造成了老小区物业管理收费难的局面。

3.中老人群多，福利观念强。老小区大多集中在中心城区，虽然内部环境较差，但小区外医院、商场等大配套比较成熟，因而受到多数中老人群的喜欢。在住房问题上，许多中老年人仍存在着较强的福利观念，公房房改后转为私房，但又要缴纳物业管理费，总觉得有些不合理，对于花钱买服务的物业管理市场机制有许多不解，由此出现了对物业管理不配合不支持的现象。

4.专项资金缺，维修保障差。1999年前建成的老小区，尚未设立专项维修基金，部分房改房虽计提了专项维修基金，但管理和使用不够明确，这给老小区房屋共用部位和共用设施的维修养护造成了极大困难。

二、老小区物业管理的运行实践

尽管老小区物业管理的入市遇到了重重困难，但并未阻止老小区物业管理的逐步实施。一直以来，各地政府高度重视老小区物业管理工作，坚持不懈地进行探索和实践。

1.在管理机制上。各地相继建立了老小区物业管理工作机制，为老小区物业管理发挥了一定作用。但从总体来看，老小区物业管理机制还不够清晰，不够成熟。有的城市还在延用计划经济时期的管理机制，老小区保洁工作由社区负责，其他物业服务事项尚未展开；有的城市从形式上实行老小区物业管理市场化，而实质是指令国有物业公司承担物业管理工作；有的城市推行老小区准物业管理，由国有物业公司或街道成立的物业公司负责；也有的城市对一些基础条件较好的老小区实行了市场化物业管理，而大部分老小区的物业管理尚未入市。

2.在管理内容上。各地老小区物业管理内容有较大差异，大体可归纳为3类：一是实行物业管理的基本内容，包括保洁、保安、维修、绿化养护、车辆管理等，但一直面临经费不足的困境，物业管理可持性较差；二是实行准物业管理，选择最基本的管理内容，如保洁、维修、秩序维护等，虽距标准化物业管理有一定差距，但可基本满足居民日常生活所需，且经费缺口相对较小；三是停留在保洁的单项服务上，其他物业服务事项尚未明确，这是一种回避困难和矛盾的做法，居民群众意见纷纷。

3.在管理经费上。除个别老小区物业管理略有盈利外，极大部分老小区物业管理均处于亏损状态。从收费标准来看，多数业主不能接受按实际成本收取物业管理费，因而收费标准往往低于实际成本；从收费率来看，老小区收费率往往低于新小区。收费标准低，收费难，运行成本高，普遍存在亏损，这是老小区物业管理经营的基本状况。为了维持老小区物业管理，有的是低成本运作，有的是国有物业公司自求平衡，有的是政府补贴。

4.在管理效果上。在老小区物业管理入市困难的严峻现实下，多数城市政府采取针对性措施，维持老小区物业管理运行。如湖州、杭州、宁波等城市专门出台政策，明确老小区物业管理服务机制，取得了较好的管理效果。但从总体来看，老小区物业管理的现状不容乐观，低成本运作带来了服务质量问题，服务机制不稳定带来了服务效果的不稳定，一些城市尚未实施或尚未全部实施老小区物业管理，给居民生活带来不便。同时，老小区物业服务单位普遍存在生存危机，进而不断引发老小区物业管理可持续性的考验。

三、老小区物业管理的路径探寻

通过分析老小区物业管理的现状，结合湖州等地的工作实践，就做好老小区物业管理工作谈几点看法。

1.定目标——全覆盖，保基本。所谓全覆盖，就是指一个城市所有的老小区都要实施物业管理（或准物业管理），一个也不能少。实施老小区物业管理，事关居民群众特别是中老人群和困难群体的生活。实施全覆盖，既体现一种社会公平，更表明政府对这个特殊群体的关爱和照顾。所谓保基本，就是本着实事求是的精神，针对老小区物业服务经费严重不足的状况，选择居民群众最需要、最基本的项目，量力而行地提供物业服务，以保持物业长效管理和小区正常运行。

2.稳机制——准公益，准物业。实践证明，将老小区物业管理完全推向市场的基本条件还不够成熟，但政府也不能完全包揽老小区物业管理。当前和今后一个时期，可以实行以准公益、准物业为核心的过渡性老小区物业管理机制。在一个时期内，将老小区物业管理视作一项准公益事业。做这样的制度安排，基于两方面考虑：其一，老小区基础和配套设施尚不完善，此举以弥补城市建设中对老小区的欠账；其二，体现党和政府对特殊困难群体的关心和照顾。对老小区实行准物业管理，既可实现保基本目标，也可缓解物业管理经费不足困难，使管理成本与经费保障处于最佳平衡状态。

3.重举措——四明确，四确保。确保老小区准物业管理工作扎实推进，关键在于切实可行的措施。

一是明确服务单位，确保责任落实。对老小区准物业管理服务单位的选择，需要考虑3个因素：首先是准公益性，即以做好服务为前提，不以盈利为目的；其次是规模经营，以降低管理成本，提高服务效率，这就要求物业服务单位具有相当的实力；再次是稳定性，在规模经营的前提下，物业服务单位承接老小区准物业管理少者十来个多者几十个，如频繁更换物业服务单位，将严重影响老小区准物业管理工作的正常运行。为了确保责任落实，各小区业主委员会要与物业服务单位签订物业服务合同，明确双方权利与义务，特别是物业服务责任。

二是明确服务内容，确保标准到位。在实行准公益、准物业的前提下，一个城市老小区准物业管理内容和标准应当统一。根据物业服务经费保障标准，确定老小区准物业管理内容与标准。按老小区物业状况和居民群众急需程度排序，准物业管理内容依次是物业维修、保洁、秩序维护等。为了确保服务质量，要在制定准物业服务标准的基础上，进一步明确考核办法。

三是明确经费保障，确保收支平衡。物业管理经费保障可从3个方面考虑：首先是以业主承担为主，但要考虑困难群体的经济承受能力，采取适度减免等办法；其次是政府适当补贴和减免税收，其主要理由是作为一项准公益事业，政府购买部分服务；再次是物业服务单位不计提利润，以降低准物业服务成本。物业服务成本确定后，要采取必要的措施，提高收费率。同时，物业服务单位要科学管理，提高资金使用效率，以确保收支平衡。

四是明确督查考核，确保长效管理。小区业主委员会与物业服务单位要围绕物业服务合同，建立定期沟通和相互督查机制，确保双方认真履行物业服务合同；行业主管部门要对物业服务质量进行定期考核，并有明确的奖罚措施；社会各界要关注老小区准物业管理运行情况，依法监督政府、行业主管部门、物业服务单位、业主委员会、业主等方面的履职行为，确保老小区准物业服务长效管理。