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2016中国房地产发展高峰论坛暨城市土地展在舟山举行

发布时间:2016-6-27 来源:天台房产网

 

聚焦:判断与选择

2016中国房地产发展高峰论坛暨城市土地展在舟山举行


省房协和浙报传媒、普陀区人民政府主办的“2016中国房地产发展高峰论坛暨城市土地展”,于6月16日在舟山普陀隆重举行。省房协会长贾宝林,副会长高尔昌、叶柏春、殷慧雯、陈志军、王建民、王德银、陈永锋和500余名企业、学者、政府代表出席会议。



论坛以“把脉房地产业走向,纵论土地投资价值”为主题,采用主题演讲、对话讨论、城市土地推介及颁奖盛典等多元化的方式进行。

中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮、浙江大学房地产研究中心主任贾生华,先后发表了题为《热点城市还会热多久》《房地产去库存的效果及未来走势》的主题演讲。 浙报传媒地产研究院院长丁建刚主持对话环节,围绕“市场逆转,判断与选择”“新5年之路”话题展开了两场专题交流与探讨。

本次论坛对浙报传媒组织评出的“十二五”浙江房地产品牌30强及浙江房地产10大风云人物进行了颁奖。同时,为城市土地推介与开发商搭建平台,共有30多个城市几百幅优质地块亮相。


 

链接:专家、企业领导观点摘要

 

中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮:

房地产业供求关系,要用八到十年的累计对比才能说明问题

关于“一线城市热多久”这个话题,陈淮表示了两层意思。第一层,“一线城市热多久,这个‘热’指什么?如果指中国一线北上广深这样城市的国际竞争力,基础设施改善,产业结构的升级,人口构成的不断优化,那么我可以斩钉截铁的说,中国这些一线城市之‘热’将是未来50年全世界不灭的热点。”“如果把一线城市房产的热归结为下一步出不出调控政策,我个人的看法,出不出调控政策,这一轮所谓的热也持续不了多久。短了说,我们目前已经到了六月中旬了,三季度就见尾声。从长说,过不了今年底,因为它并不具备一个阶段房价上涨的过渡因素。”

第二层意思,“房地产业也不是用一个季度、半年的供求变化,供大于求还是供不应求,价格升还是价,来说明它的冷还是热的。八到十年的需求是一个相当稳定的常数。因此说明房地产业供和求的对比关系,要用八到十年的累计供给和累计需求对比,才能说明熟强熟弱。”

一、二线城市的分化,根本问题在于优质资源稀缺

“我们说的一线城市一个重大特点在于,它有大量的外来人口涌入。而二线城市,并不具备像一线城市这样的人口聚集功能。由于人口过渡向这些超大城市集聚集中,就导致了这些城市的房价出现了经常会出现的,我们在过去十年看到的起伏和一些异常的波动。”

陈淮认为,“从机会收益意义上说,老百姓向特大城市集中是在未来时间仍将持续的趋势。” 一线和二线城市的分化,根本问题在于优质的稀缺资源过度集中在这些城市。“我想在未来三到五年,这个趋势恐怕还不是短中期能够迅速扭转的。”

“更重要的是,人们买房子,特别是买一线城市的房子,并非买的是房子。买北京的房子,买的是北京的就业条件、工资水平,以及给儿子买的北京教育资源,给父母买的养老医疗条件,给自己买的社保。”

一线城市“热”不了多久 ,不如把目光转向具有特色的中小城市

“去年拿地少构成了今年供求关系,特别是一线城市供求关系的一种紧张预期。这些因素影响下导致的一些恐慌性需求,不足为虑。”陈淮认为,这样的“热”不会久,倒不如把目光转向杭州、舟山,包括金华、绍兴在内的浙江一大片具有特色的大中小城市。可能在未来“十三五”期间,它们才是我们城市化、城镇化的主战场。
陈淮指出,实际上从2014年以来,在中国城镇化、城市化政策走势中,政策体系有一个最重要的强调,就是调整城市结构,重点发展100万-500万规模的城市,形成城市经济的主体部分。同时,努力完善发展50万-100万的小城市,或者中等偏下的城市。

”从这个意义上政策倾倾斜的中心热点,未来主要不是北上广深的一线城市,恰好是我们以省会城市为核心的一些特色城市,比如浙江省内一些县域经济发达的地区,这些中小城镇的发展,以及二线省会级城市的发展,是我们‘十三五’和此后一个不算短的时间人口聚集的核心、重点部分。“


浙江大学房地产研究中心贾生华主任:

去库存的政策目标是整个宏观经济的总体战略和总体要求,而不是房地产本身的一个任务

在贾生华看来,2015年,房地产市场经历了“3.30”和“9.30”两次政策的促进,“整体销售回升,并且价格稳定,可以说,已经是一个健康的或者是理想的状态”。在这样的情况下,政策层面还是强化去库存,他认为这已经不是房地产的问题了。

“去库存第一个目标是要救产业。因为虽然去年房地产的销售已经回暖,回升不少,但是钢铁、煤炭、建材、水泥等等,与房地产相关的产业产能过剩仍然是一个十分严重的问题。 第二个目标是要救金融。金融系统里大量的资产都与房地产挂钩,或者直接是房地产的载体。第三个目标是要稳财政。因为地方政府土地财政的特色十分明显。如果房地产市场,特别是土地市场熄火,或者不景气,那么将会引发地方债务的危机。第四个目标是稳经济。虽然房地产销售已经活跃了,但是投资一直在下滑,因为库存太多。到去年底的时候,虽然去年销售已经比前年有明显增加,但是全国库存有将近7亿方。”贾生华表示,去库存的政策目标是整个宏观经济的总体战略和总体要求,而不是房地产本身的一个任务。

加大去库存,市场反应热烈,城市分化明显

贾生华分析,去库存政策力度加大后,今年的房地产市场有了一些相应的表现和效果:第一,热点、重点城市成交火爆,价格上涨,特别是地价上涨。一般城市有所活跃,但是价格没有变化。三线、四线城市,仍然比较低迷。第二,热点城市的房价大幅上涨,加大了泡沫的风险。最明显的就是深圳,今年3月份比去年同期上涨50%左右,领涨全国。其二手房的涨幅比一手房还要大。另外,像苏州、南京、合肥这些热点城市也表现明显。第三,土地市场地王频现。年初的时候是个案,到现在已经是一个普遍现象。

贾生华进一步分析认为,从上半年的市场表现来看,加大去库存的政策,市场反应是热烈的,但是城市分化十分明显。“救产业、救金融、稳财政、稳经济这些目标已经有所实现。但是同时也有了些负面作用,就是热点城市的房价上涨和热点城市的地价上涨。这个并不是去库存政策希望出现的情况。”

所以在“两会”期间,去库存政策就做了紧急的调整,采取了分城施策政策,有压有保。既希望继续通过去库存发挥房地产的天使作用,同时又希望抑制房价、地价过快上涨,形成泡沫化的魔鬼性格。贾生华认为,对于热点城市是收紧和压缩的政策导向,对于其它城市仍然是加大去库存的力度。这样有保有压的政策走势,估计会成为下半年房地产去库存政策的主题点。

给开发商的建议:战略转型,谨慎地王

贾生华认为,从长期来看,房地产绝对是一个低于通货膨胀、低于技术革命、低于产业颠覆和市场颠覆很好的财富载体。但目前房地产整体上已经成为产能过剩的行业,因为去产能去库存是合在一起的,最终能够生存和发展的开发商,必须是理解市场新的需要的。在这样的背景之下,对开发商而言,接下来一定要改善产品结构,进行投资风险的控制。“因为供给侧的改革,深化产业链的分工,实际上就是回到开发商本身能力的提升和建设方面,回到品牌的提升和建设方面,所以我们也要用供给侧改革的思路导向产品设计和开发。”根据目前的政策现状,贾生华给开发商提出了三点建议:

1、建议开发商对自己的项目进行分类,积极去库存。对于一些弱势项目,要去化为王;强势项目可以适当提价销售;优势项目,可以等待更好的机会。

2、城市聚焦,谨慎“加库存”。聚焦大都市区,聚焦于城市成熟区位;聚焦于一些好的地块,但是要回避地王。一定要谨慎抢地,谨慎地王。

3、战略转型,谋求“可持续”。从规模扩张转向品质改进;从财富积累转向财富传承。在战略上做好可持续的发展,而不去争一块地、争一个地王。


滨江集团副总经理朱立东:

只有饱和的产品,没有饱和的市场

在朱立东看来,在中国城市化进程还没结束以前,房地产市场还有比较好的发展时期。对市场来说,只有饱和的产品,亦即如果产品是好的,那么市场永远不可能饱和。

对于未来五年的基本判断,朱立东认为市场的表现方式可能会跟以往不一样。一是城市的分化会越来越明晰。比如产业基础良好、人口是导入的这些城市,房地产发展会相对更好些;二是板块和城市间都是轮动的。2010年以前杭州的表现非常好,但最近这几年南京、合肥、苏州、厦门表现更抢眼;三是形势有一定的周期性。过去虽然也有一定的周期,但是那个周期非常短,好的时间长于不好的时间,今后它的波动可能会更加频繁。

确立杭州大本营,发展上海新引擎

朱立东认为,作为开发商来讲,在市场新背景下作出判断,首先是选择好的城市,以及城市里好的地段。

“我们现在确定下来,杭州是我们的大本营。”朱立东还表示,未来上海会成为另一个增长的引擎点。

把握开发节奏,尽量高抛低吸

朱立东表示,在一些热门板块的高价地块上,滨江会与其他房企进行合作。他说,这是基于好的城市、核心的地段。

面对楼市周期波动,朱立东认为从理论上讲,要尽可能高抛低吸,“你要耐得住,如果手中还有货值的时候,不妨等待看看。”

面对土地高溢价的问题,主持人提议,房企要放缓节奏,“弱的项目抛,强的项目涨,优势项目慢慢来。”对此朱立东表示,滨江在把握节奏时,会考虑当货值可以的时候,会相对谨慎和稳健。

未来产品要做精品,投资多样化

“未来的产品确实要做成精品,因为开发企业现在也是分化的。”朱立东认为,留下来的开发商要远远少于现在的数量。

房地产最好的时期已经过去,滨江对此的应对方法是,把一部分资金拿出来作投资,比如股权投资。此外,朱立东透露,滨江集团总经理戚金兴提出资产国际化配置,对很多企业来讲国际化布局是一个有效选择,也是实现资产安全的手段。


德信集团总裁费中敏:

宁愿踏空,不要选错

政策变化,这是费中敏眼中这一轮市场逆转的核心原因。

“这次真正的逆转,我觉得核心的还是整体政策变化。货币放水,包括一些金融政策的刺激,造成了这次市场的逆转。”

对于杭州楼市,费中敏主要归纳了两个特点,第一是周期性、第二是高敏感性。然而在他看来,今年这两个特点又有不同的表现,尤其是周期性。

“由于两会,G20峰会和亚运会,加上浙江新经济的兴起,它的这个周期性会持续更长”。

在后市的预判上,费中敏显得比较谨慎。

他说:“在杭州市场上绝不会去拿地王,宁愿踏空,不要选错。”

但谨慎并不意味着放弃扩张,在费中敏看来,二线城市存在着机会。“我们现在更多选择的是调整的策略,机会很多,不能只在一线城市。我们在浙江的发达地区,相对来说还会有一些机会。”


祥生集团总裁赵红卫:

杭州可以被视作准一线城市

谈及对一线城市的看法,赵红卫认为,关键在于放在什么样的背景下去看待。“在我们的概念中,北上广深是一线城市毋庸置疑,但它们到底是不是世界的一线城市,我们并没有划分过。”他指出,倘若北京是世界的北京,就应该用世界的标准来进行看待。

至于二线城市,主持人认为,南京、杭州、苏州、厦门是区域性地吸引人口,和北上深相比还有差距,但是应该算作“优质的二线城市”。“甚至以杭州为代表的城市具备有一线城市的潜质,可以被视作准一线城市。”赵红卫如是说。

“像舟山、绍兴这样的三线城市,应该放到国务院新出的我国城市规划中来仔细研读,可以看到他们还有很长的成长过程,如果能好好把握地铁、轻轨等城市配套建设,可能会迎来很大的机会。”

用供给侧思维突围房地产开发困局

谈及四、五线城市,赵红卫认为,在这些城市开发房地产确实有一定的难度。“像我们祥生的大本营诸暨,在全国经济排行中位列前20,居然上榜全国20个房地产最不容易赚钱的城市,足以说明四、五线城市艰辛的程度。”

针对这个问题,赵红卫认为,开发商必须扭转思路,才能从中突围,绿城近期开发的桃李春风、杨柳郡等项目就给开发商带了一个好头,“诸暨去年销量是100亿,这100个亿就是市场,怎么可能说没有价值点呢?关键我们要思考产品,市场需求,用供给侧的思路来创造价值。”

也正是出于这种考虑,祥生集团在近两年间也做了很多思考和转型,先后进入20个重点城市进行开发,并专注深耕上海、杭州、宁波、苏州、南京、合肥这六大城市。“我们在六年前已经进入舟山,也陆续开发了几个项目,对舟山这个有特色的中国三线城市非常看好。”


浙江金昌房地产集团有限公司董事长潘亚敏:

谈愿景:始终坚持品质和服务双管齐下

金昌集团有23年历史,在绍兴,金昌有“小绿城”之称。潘亚敏表示,事实上,金昌集团和绿城的渊源确实也比较深。“98年和绿城设计院开始合作,04、05年之后,在绍兴两个大型项目上也有合作。这两个项目的销售额超过100个亿,一个百合,一个玉兰,也是创造了绍兴的一个奇迹。”潘亚敏表示,金昌集团坚持产品的品质和服务双管齐下,“品质人居,幸福相伴”是企业的愿景。

潘亚敏表示,在未来五年中,金昌集团依旧会坚持23年始终如一的愿景。“无论房地产形势怎么变化,我相信靠产品的用心打造,市场的定位精准,产品有竞争力,我们营造的社区更加完美温馨、贴心。这样的项目,还是有市场的。”

谈杭州项目:唯一一个亏损项目,但品质如一

金昌集团进入杭州首个项目金昌·春和钱塘落地在萧山,也是当时的区域地王。对此,潘亚敏也表示,“这个项目五年的操盘非常辛苦,因为它最后还是亏本的,是我们20多年中唯一一个亏损项目。”但即便如此,潘亚敏表示,“春和钱塘完全是按照最初的理念想法打造的,并且全部实现了我们想要表达诠释的内容,我们还是享受其中。”

谈未来:坚持房地产,金融等其他版块并驾齐驱

潘亚敏表示,未来五年,金昌集团将更加专注,做深做透。“第一,坚持做房地产,做深做透。第二,金融类的股权投资板块作为一个战略性的方向,将与房地产并驾齐驱发展;其它,酒店、工业园区,儿童教育等板块,实现跨界合作,强强联合。”


赛丽控股集团董事长夏赛丽:

精装修是一个趋势,高容积率未必是好事

“前五年,是赛丽和绿城紧密合作的五年,我们合作了兰园、丽园、慧园。和绿城合作是基于全精装修的房子,对绿城的工艺功法、很多管理模式进行学习。”夏赛丽表示,通过这5年的学习,赛丽控股对自己未来的定位更加清楚了,认定精装修一定是未来的趋势。

同时,夏赛丽还认为,现在新盘开发一味地追求容积率,对于一个城市而言,未必是一件好事。高容积率的房子一造,整个城市的品味、天际线全部被破坏了。

“赛丽控股现在多数拍卖拿下来的土地,都做不足容积率,因为我们要追求一种舒适,追求一种产品的美观,对客户生活水平的提升,居住的提升。

在新能源等领域做多元化布局,但不放弃房地产

“赛丽控股未来五年有自己的定位。对经济发达的、人口集聚的城市,我们还会去。另外,做一些小而精的,快速周转的,包括精装修的、健康植入的、智能植入的,文化植入的项目。包括现在机器人都要管理小区了,在房地产领域里多重资源叠加,这是我们在追求的。”

提及企业转型问题,夏赛丽介绍,赛丽控股一直在做多元化的布局,比如新能源的开发,比如文化产业。在舟山,赛丽控股就有自己的太阳能发电、风力发电项目。

“目前,赛丽控股在探索峰谷式发电中怎么样把电储存好、太阳能发电如何应用到低容积率的房产项目中、车库里如何给新能源汽车充电等房地产相关产业的发展。”

“不管怎么样,房地产是我们企业、我们员工赖以生存的行业,完全放弃是不可能的。你要360度颠覆性的转型,也不可能。在现在的大背景下,自己怎么样修炼好内功,产品定位定准确,企业定位定准确,是立于房地产业不败的必要前提。”


中梁地产集团常务副总陈永峰:

深耕二三线城市

中梁地产是一个民营企业,一直在温州、江苏、苏州新加坡工业园区发展。根据2016年中梁地产的拿地情况,陈永峰直言中梁的销售额肯定会超过200亿。中梁地产比较看重二三线的城市,同时也很看好舟山的市场。

中梁地产的总部虽然已经迁往了上海,但这并不意味着中梁要立马在一线城市拿地,“你们在一线城市开大奔S600,我到下面去开宝马迷你,我辛苦一点,一样的也可以赚钱。”陈永峰说。

目前中梁地产“十三五”计划在2018年整个销售要突破300亿,到2020年的时候500亿。

浙江省内全覆盖战略

现在中梁地产的布局是省级战略,在浙江省之内做到全覆盖。据陈永峰介绍目前中梁地产在浙江地区只有湖州还没有覆盖,后期也将继续拿地开发。中梁地产目前拿地频率高,选择地块面积也比较小。并且在多个项目上推行“368”战略,3个月进场施工,6个月开盘,销售达到80%。

虽然拿地如此频繁,但陈永峰表示没什么压力,“基本上我们都是底价拿的地,利润也很好。就以温州有些项目来说,原本七千的售价没人要,现如今旁边的地价都已经涨到一万三。”主持人也表示,如果还有比杭州更敏感的城市那就是温州了。

针对杭州的市场,陈永峰认为如今杭州的市场存在一些波动是正常的,随着G20、亚运会的举行,各方对杭州的市场都非常看好,“很多人现在就说,杭州一线城市,准一线城市,1.5线。”陈永峰说。


(省房协秘书处)


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