转型选择一：修炼内功、提升实力

随着房地产行业步入新阶段，传统房地产开发企业面临着转型和变革的抉择。无论是业务布局、经营策略，还是组织结构、激励手段，房企都将出现更多转变，以适应房地产发展的新形势。

一、开发模式转型。

面对越来越复杂的市场环境，不仅让中小房企感受到了威胁，也让大型实力房企感受到了压力。利润率下滑，销售增长滞缓，土地成本走高，融资成本攀升，促使越来越多的房企开始寻求更加优化的开发模式。

以开发模式作为切入点的转型方向，大体可以划分为两类：一是改变过去单打独斗的方式，选择强强联合、“你出钱，我出力”，或者抱团取暖的方式合作开发；二是不再局限于单项目开发，而是向区域综合开发转型。

比较典型的例子：强强联合型，如碧桂园与中国中铁、万科与万达的合作；“你出钱，我出力”型，如滨江与平安不动产、碧桂园与五江集团、万科与东实集团的合作；抱团取暖型，如雅戈尔与中信、新城、首创正恒、市北祥腾与祥禧投资的合作。而绿地这样的大型实力国企，正式以“轨道工程+区域功能”整体开发模式切入地铁投资，转型区域开发。

二、战略转型。

1.区域战略转型：由国内转向海外。

当前，欧美等发达国家已从经济危机中复苏，市场正处于资产价格相对较低，未来成长性相对较强的上升阶段。在这种大背景下，优化资产配置，出海投资开发，成为房地产企业的一时风潮，方兴未艾。

从金融和市场环境来看，一方面是国内信贷收紧，房地产投资严重受管控，短期内供应过剩，令投资风险日益上升；另一方面则是全球信贷宽松，人民币对外不断升值，部分富裕个人，尤其是高净值人群移民及资产保值需求日益高涨，这构成了房企区域战略由国内转向国外的机遇所在。

绿地、万科、万达、碧桂园、绿地重点围绕欧美等发达地区，在较短时间内就形成了“四洲九国十三城”的全球投资布局，部分房企海外项目已经有了可观产出。如绿地韩国项目、澳大利亚项目，碧桂园马来西亚项目等，都取得了良好的经济效益和社会效益。

2.拿地战略转型：向存量要发展空间。

近年来，中央通过财政资金补贴、税费减免、信贷支持、鼓励企业债券、拓展融资渠道等，多方面出台相应政策支撑房企棚改的融资需求。棚改及城市再造将为开发企业创造宽幅盈利空间，也为开发企业进一步拓展城市布局，实现入驻城市核心地块，积累优质市场份额的战略目标提供了机遇。

作为新型城镇化建设的重点部署，棚户区改造是我国住房制度及托底民生的重要组成，为房地产行业孕育了新的发展空间。随着新型城镇化及保障房安居工程加速推进，支持棚改利好政策不断落地，很多房企将棚户区改造看作新的利润增长点，积极参与到棚改或旧城改造中，伴随城市再造共同发展成长，如上市房企金隅股份、首开地产、天房发展、中天城投、福星股份等。部分企业如福星主打产品项目即为旧城改造或城中村改造（2013年城中村改造纳入棚改范围），而金隅、首开、天房等企业也参与多项棚改、保障房、自住房建设。

3.管理战略转型：合伙人制兴起。

当前，组织结构变革也成为房企转型的一大方向。随着行业整体发展放缓，房地产企业高利润时代结束，人才流失日趋严重。合伙人制度的兴起，正是希望通过共担风险、共享利润方式，有效解决人才流失问题，甚至凝聚一批与企业共同进退的核心人才，发挥人力资源的最大价值，推动企业向更高业务水平迈进，同时激发组织活力，提升企业运营效率。

早在2014年5月，万科即推出了事业合伙人持股计划和项目跟投制度，推动组织结构变革。在合伙人持股机制的激励下，员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等多方面越来越体现出合伙人的意识，对提升项目、所在一线公司乃至公司整体经营业绩起到了积极作用。

除了万科，龙湖、绿地、碧桂园等房企也纷纷试水合伙人制度。组织架构变革，是促使房地产增长动力变化的主要推手。随着行业加快转型，特别是互联网趋势强化，房企需要激发员工二次创业激情，由此催生了合伙人制度的涌现。

4.产品战略转型：“地产+X”打开新视野。

随着产业与城镇融合发展的逐步深化，市场对产业、商业等综合地产产品的需求将进一步提升。在城镇化进程中，必须增强城市综合承载能力，这就对城镇的产业支撑提出了更高要求。可以预见，目前方兴未艾的产业地产、商业地产等综合性地产将面临巨大的市场需求，构成新形势下房企拓宽产品线，构建新的产品体系的机遇。

当市场发生变化，调整产品结构及产品线以适应市场需求，是每一个开发商的必备课程。从万科、保利、世茂等房企近期的动作来看，拓宽产品线，丰富产品类型，已成为最主要的转型方向。事实上，在房地产行业利润摊薄的情况下，产品分化不仅是房地产企业自发调整的结果，也是企业基于市场环境变化的考量，这种调整是大势所趋。

纵观近几年来开发商在产品上的转型，可以发现，地产仍然是地产，只是地产运营的主题从住宅逐渐过渡到其他，如物流、旅游、影视、养老、教育、体育、众创等。当传统的住宅地产消费需求趋向饱和，市场竞争趋向激烈，地产转向与生活方式联姻，结合现代服务业，形成新的以休闲、保健、娱乐等为主题的地产产品，实际上已经构成一种趋向。主题地产既引领所在城市、社区的产业转型和升级，更带来了房地产行业新的投资机会。

例如，保利宣布将全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国养老模式；绿地、万达、富力、碧桂园等均已涉足产业园区运营领域。与传统的住宅地产相比，主题地产发挥其差异性的产品特征，贴合消费者深层次和多方位消费需求，可以说是住宅产品的升级版。当然，主题地产也面临着运营周期长、盈利模式不清晰等瓶颈，具有一定的风险。

三、借助互联网转型。

传统产业和互联网结合是基因嫁接。传统企业创新能力较弱，可以借助互联网企业多变的创造力，顺应当代消费新趋势，迎合市场发展新需求，从而促进企业发展。第一，地产与互联网巨头合作，是实虚结合模式。传统地产注重线下揽客，而电商则会从线上进行各类营销，两种模式进行结合，符合目前线上线下联动的趋势。其二，与互联网关联的信息技术与传统地产行业结合，则蕴含着巨大能量。借互联网大数据技术优势来改造和升级传统产业，搭建平台，延伸更多的产品与服务，对于双方来说，都是一个潜力巨大的蓝海市场。

2015年以来，房地产市场迎来了普遍的金融投资创新，互联网金融风潮给开发商带来新的商业模式和资金渠道。目前，互联网金融平台在房地产行业一般有P2P、众筹、社区O2O等模式，主要满足买房、二手房、装修等金融需求。

“互联网金融+房地产”不止给开发商们带来新的商业机会和资金渠道，房地产企业提供给购房者的金融产品，一定程度上解决了部分购房者的需求和难题，缓解了贷款压力，同时也给投资者理财的机会，等同于在打造升级版的金融服务。

“互联网金融+房地产”产生出非常有效的价值，为房地产行业找到新模式和新方向，从而更好地服务开发商、客户与投资者。不过目前来说，大多体现在降低开发商营销成本和较低投资门槛上，未来需要对购房者带来更多创新的增值产品。

从2011年开始，招商局物业联手“家e通”“到家网”等，初步实现数字化、集成化、智慧化的服务应用，成为打造“线上+线下”并举的新型物业服务模式。2014年，绿城电商将拓展海外市场、启动B2C业务、涉足金融产品列为重点发展方向，并将充分利用互联网、云计算和大数据等在线服务手段，形成现在流行的O2O服务模式，并形成社交化的服务生态圈。

转型选择二：向房地产上下游产业链延伸

在房地产白银时代，行业已经开始进入从开发为主到服务为主的阶段。房企主营业务已经趋于稳定或饱和，开发商需要注重打造产业链的延伸产品。于是许多房企以地产业务为原点，将触角伸向了房地产上下游产业链，意图通过自身积累的资源、技术与经验，与其他行业龙头企业合作建立新平台，为客户打造一站式服务，提高便利度，增加物业附加价值，挖掘新的利润增长点。

向房地产上下游产业链延伸的做法有两种：一是具有普遍性的围绕住宅社区而衍生的服务体系；二是独具特色的绿城代建模式。

一、社区服务体系。

对内服务体系。围绕住宅社区而衍生的服务体系相当于开发商利用互联网，通过开发社区APP，提供智能家居系统、便民社区服务等，提升物业附加价值，从而增加竞争力。

这类例子不胜枚举。目前，已经进入或宣称进军社区O2O并发布相关APP的房企已经有花样年、龙湖、万科、绿城、保利、新城、远洋等，涵盖物业服务、金融服务、社区团购、周边消费推荐等。业主不出小区就能通过手机APP交水电气费、交物管费，还可以网上订餐、订购晚餐食材、进行旅游预订等，极大地方便了生活。

对外服务体系。对于实力强的房企来说，除了在内部服务好业主之外，将社区服务设立成单独的业务，推向市场，打造新的业务品牌。以万科为例，除了传统住宅市场，万科亦大举进军家装市场，推出定制化家居、个性化装修等家装业务。而部分房企更是以优质的物业服务而名声在外，如中海物业、绿城物业、万科物业，在物业行业都是响当当的品牌。

二、绿城代建模式。

代建模式属于比较特立独行的类型。绿城代建业务的合作对象，锁定为项目持有者、资本市场和政府机构，并分别对应3种代建模式：项目代建、资本代建和安置房代建。

从具体操作上说，团队组建由绿城建设负责，总经理及主要专业负责人由绿城建设派遣，而财务负责人由委托方派遣。委托方筹措全部资金，主要负责项目公司财务管理。除此以外，项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等，整个开发流程都由绿城建设负责。

代建模式的关键，或者说它与合作开发最根本的区别，就是绿城不出钱、不出地，不许诺项目收益，也不承担风险和收益，仅仅提供服务、管理、品牌输出。

转型抉择三：跨界转行

为提升新的核心竞争力，寻求新的利润增长点，不少企业的多元化转型已跨出房地产范围。从2014年开始，许多房企除主营地产业务外，大量开展房地产开发之外的业务，如华丽家族、绿景控股、莱茵置业、万方地产、刚泰控股、荣安地产等转型矿业或加大矿业投资；星河湾、上海新梅、中茵股份等已涉及酒业投资。在金融方面，绿地、万达、绿地、碧桂园等千亿房企纷纷推出互联网金融产品，如万达“稳赚1号”，绿地地产宝、碧桂园凤凰宝等。

走的最远的房企，当属恒大和万达。除了“互联网＋医疗”战略正式启动之外，恒大还希望建造自己的食品供应链。继恒大冰泉之后，恒大粮油、恒大婴幼儿奶粉等也已经或即将面市。恒大集团董事局主席许家印公开表示，恒大将进行多元化战略转型，利用品牌优势，进军农业、畜牧业。